本報記者　張薌逸　石　柳

北京市住房和城鄉建設委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市住建委”）、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）已滿(mǎn)一個(gè)月。這份調控優(yōu)化政策通過(guò)放松五環(huán)外住房限購、加大住房公積金貸款支持力度等一攬子措施，為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新活力。

《證券日報》記者持續關(guān)注北京新房及二手房市場(chǎng)情況，多方走訪(fǎng)發(fā)現，帶看量、到訪(fǎng)量等先行指標在政策影響下增長(cháng)，部分區域中介門(mén)店帶看量翻倍，一些改善型項目迎來(lái)“看房潮”。政策提振了市場(chǎng)活躍度，對改善性需求釋放的促進(jìn)作用尤為明顯。

從全國來(lái)看，在北京優(yōu)化房地產(chǎn)政策后的一個(gè)月內，上海、深圳也相繼對住房限購政策、住房公積金政策進(jìn)行了調整。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)北京、上海、深圳陸續優(yōu)化樓市限制性措施，加大政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，潛在住房需求將加速釋放。疊加“金九銀十”傳統樓市旺季，預計市場(chǎng)成交量將逐步恢復，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢將得到鞏固。

中介帶看量翻倍

通過(guò)密集走訪(fǎng)，記者了解到，新政出臺后北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體氛圍有所好轉，新房、二手房市場(chǎng)活躍度均有提升。

“近一個(gè)月每周末都很忙，帶看的客戶(hù)比之前多了一倍?！闭劶靶抡雠_前后的變化，一位常年在北京市昌平區五環(huán)外回天地區帶看二手房的房屋中介告訴記者，以他們的門(mén)店為例，以往周末門(mén)店總體帶看量在五組左右，新政出臺后的五個(gè)周末，門(mén)店帶看量均在十組以上。

北京市朝陽(yáng)區東五環(huán)外一處新盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也向記者表示，項目受新政影響較大，到訪(fǎng)量和成交量都在政策施行后上浮，周均成交量能達到數十套。

與房地產(chǎn)從業(yè)人員的感受相映證，58安居客數據顯示，8月份房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)景氣度指數環(huán)比上升2.8至47.26，創(chuàng )年內最大單月漲幅，新房、二手房找房熱度指數分別達60.3和70.5，釋放出積極信號。

從網(wǎng)簽成交量來(lái)看，記者梳理北京市住建委數據后發(fā)現，8月9日至9月6日，北京市新房網(wǎng)簽量達3032套，環(huán)比增長(cháng)16.2％；二手房網(wǎng)簽量為12780套，環(huán)比增長(cháng)4.4％。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，從數據上看，新政對市場(chǎng)活躍度有一定的提振作用，但并非爆發(fā)式增長(cháng)，市場(chǎng)整體表現相對平穩。

“新政出臺后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升，置換鏈條正在逐步打通?！?8安居客研究院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，不過(guò)北京本輪政策力度弱于上一輪政策放松周期。當下市場(chǎng)對政策的敏感度下降，政策持續效力還有待進(jìn)一步觀(guān)察。

二手房活躍度提升

《通知》明確符合本市商品住房購買(mǎi)條件的居民家庭在五環(huán)外購買(mǎi)商品住房不限套數，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，更好滿(mǎn)足居民改善性住房需求。

記者注意到，從新政出臺后的市場(chǎng)反饋來(lái)看，政策對改善性需求的提振效益更為明顯。以改善型產(chǎn)品為主打的新盤(pán)表現優(yōu)于剛需新盤(pán)及二手房。

“很多人是沖著(zhù)我們的大戶(hù)型來(lái)的，要在郊區添置一套居住舒適度更高的房子?！痹诒本┦形瀛h(huán)外未來(lái)科學(xué)城附近的一處新盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，項目瞄準改善性需求，主打洋房產(chǎn)品，在新政出臺后網(wǎng)簽近60套，成為8月份昌平區新房銷(xiāo)冠。

“政策對改善性需求的拉動(dòng)尤為顯著(zhù)，8月份北京新房在線(xiàn)價(jià)格環(huán)比上漲2.55％，新房找房熱度環(huán)比上漲2.6％?！睆埐ǚ治龇Q(chēng)。

在新房市場(chǎng)回穩的同時(shí)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格壓力依舊存在。

“目前是買(mǎi)方市場(chǎng)，供購房者選擇的房源很多，二手房的價(jià)格能在很大程度上影響購房者的選擇，這就對賣(mài)方形成了壓力?！鼻笆龇课葜薪橄蛴浾咛寡?，新政后二手房市場(chǎng)的活躍度出現了提升，但價(jià)格仍然承壓。

“政策效果一方面受居民預期的影響，另一方面也受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響?！崩钣罴畏治龇Q(chēng)，目前不管是新房還是二手房，都有大量的房源可供選擇。如果市場(chǎng)對未來(lái)房?jì)r(jià)存在下跌的預期，就會(huì )推遲購買(mǎi)、加速掛牌，甚至出現降價(jià)掛牌出售的態(tài)勢。

李宇嘉建議，目前二手房掛牌量、交易量都大于新房，各地應將二手房作為調控重點(diǎn)，遏制二手房市場(chǎng)“價(jià)格踩踏”現象。

中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，政策放開(kāi)符合條件的家庭五環(huán)外購房套數限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場(chǎng)，能夠促進(jìn)市場(chǎng)修復。鑒于政策力度溫和，且2024年多輪政策優(yōu)化后需求已有集中釋放，本次新政的邊際效果或較為有限，購房需求大概率將呈現逐步釋放態(tài)勢。

各地限制性措施陸續調整

2024年以來(lái)，各地因城施策，對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了多輪調整，逐步優(yōu)化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性措施。

2024年9月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市陸續調整購房限制性措施，其中廣州全面取消了限購措施，深圳放開(kāi)了非核心區購房限制，北京、上海則放寬了購房所需繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的年限要求。

自北京于今年8月份優(yōu)化住房限購政策以來(lái)，各地對購房限制性措施進(jìn)行了新一輪調整。

上海市住房城鄉建設管理委等六部門(mén)于8月25日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，明確符合住房購買(mǎi)條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數。

上海新政后首周（8月26日至9月3日），上海新房、二手房市場(chǎng)均有所修復，其中新房市場(chǎng)表現更為明顯。中指研究院數據顯示，新政后首周上海新建商品住宅日均成交3.1萬(wàn)平方米，較7月份日均增長(cháng)25％；二手商品房日均成交603套，較7月份日均增長(cháng)1％。

9月5日，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，分區優(yōu)化調整居民購買(mǎi)商品住房政策。

隨著(zhù)各地進(jìn)一步優(yōu)化購房限制性措施，住房消費需求有望得到充分釋放。為鞏固樓市止跌回穩態(tài)勢，未來(lái)政策層面還能如何發(fā)力？

“北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市通過(guò)外圍限購優(yōu)化并結合住房公積金政策優(yōu)化，顯著(zhù)拉動(dòng)改善性需求?！睆埐ū硎?，未來(lái)房地產(chǎn)政策應延續因城施策主基調，通過(guò)購房補貼等舉措進(jìn)一步激活需求。從長(cháng)效機制來(lái)看，各地則需要穩定推進(jìn)城市更新，帶動(dòng)城中村改造并形成長(cháng)期效應，通過(guò)空間重構、產(chǎn)業(yè)升級、社會(huì )治理創(chuàng )新等多重路徑，推動(dòng)城市向高質(zhì)量發(fā)展轉型。

李宇嘉認為，各地應把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的趨勢，在庫存壓力較大的區域暫緩供地和開(kāi)工。新增住房供應在板塊、戶(hù)型、面積等方面要做到有差異、以需定供，避免同質(zhì)化和惡性?xún)染?。此外，各地也應加大存量商品房收儲力度，將其作為保障性住房，在盤(pán)活存量房源的同時(shí)降低外來(lái)人口、新市民扎根城市的成本，夯實(shí)可持續的購買(mǎi)力。