本報記者　張薌逸

9月28日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規劃資源若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），以推動(dòng)新建和存量住宅的品質(zhì)提升。

記者注意到，國家標準《住宅項目規范》施行以來(lái)，多地發(fā)力推動(dòng)“好房子”建設，構建地方配套標準，更好地滿(mǎn)足廣大人民群眾對美好生活的期待。58安居客研究院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，全國多省市相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設計規范進(jìn)行優(yōu)化調整，有力推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)提升居住品質(zhì)，從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉型。

因地制宜確立標準

上海本次發(fā)布的《意見(jiàn)》從加強城市設計、提升環(huán)境品質(zhì)、完善住宅建筑功能、實(shí)施城市更新、提升服務(wù)和治理水平等角度入手，推出17項具體措施，發(fā)力提升城市居住環(huán)境和住宅設計品質(zhì)。

例如，在提升陽(yáng)臺空間品質(zhì)方面，《意見(jiàn)》明確，為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區，設計進(jìn)深不超過(guò)0.75米（含0.75米）的帶圍護結構的開(kāi)敞式陽(yáng)臺，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶(hù)型建筑面積10％的陽(yáng)臺面積。

在豐富建筑形態(tài)和整體效果方面，《意見(jiàn)》提到，對住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報圖紙中提供設計詳圖，在施工階段及時(shí)通知測繪單位進(jìn)行跟測，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計入容積率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，過(guò)去，開(kāi)發(fā)商為增加室內使用面積，往往要考慮外立面材料的選擇?！兑庖?jiàn)》為更富美感、現代感的外立面新材料、新部件的投入創(chuàng )造了條件，也讓建筑從過(guò)去的“平面裝飾”邁向“立體塑造”，這是建筑建造上的巨大進(jìn)步。

“據58安居客研究院調研，61.6％的購房者將‘居住舒適度’作為首要購房標準，其中40.3％關(guān)注自然采光與通風(fēng)，33％重視戶(hù)型空間布局。這也表明品質(zhì)升級正在成為市場(chǎng)核心關(guān)注點(diǎn)?！睆埐ū硎?，上海調整陽(yáng)臺設計、外立面材質(zhì)等指標計容規則，并通過(guò)“多測合一”平臺實(shí)現全流程監管，就是迎合這種需求變化的直接體現。

廣州市住房和城鄉建設局于9月25日就《關(guān)于推進(jìn)好房子建設的工作指引（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》）公開(kāi)征求意見(jiàn)?！吨敢芬?，住宅首層入戶(hù)大堂及作為居民公共活動(dòng)空間的架空層，凈高不低于3.5米；住宅層高不低于3.0米，設有中央空調、集中新風(fēng)系統的住宅層高不宜低于3.1米。

《指引》還明確，公共空間布局應落實(shí)全域無(wú)障礙設計要求，結合嶺南氣候特征，通過(guò)騎樓、風(fēng)雨連廊和架空層等要素構建舒適連續的步行系統。

“廣州擬發(fā)布的《指引》是在國家底線(xiàn)標準的基礎上，根據本地氣候環(huán)境等實(shí)際情況落實(shí)的地方標準，整體來(lái)看要求高于國家標準?！崩钣罴伪硎?，以架空層為例，廣州溫度高、濕度較大、臺風(fēng)等極端天氣多，首層作為大堂、架空層是普遍現象?！吨敢访鞔_架空層高度強制標準，體現了嶺南特色。

張波分析稱(chēng)，各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、人口結構、區域規劃等方面均存在差異，“好房子”相關(guān)指引也會(huì )有所側重，這些差異既符合“因城施策”原則，也為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了多樣化的改革樣本。

結合城市更新提升品質(zhì)

8月份發(fā)布的《中共中央　國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》要求，系統推進(jìn)“好房子”和完整社區建設。

值得注意的是，在推進(jìn)“好房子”建設的過(guò)程中，多地將其與城市更新有機結合，推動(dòng)存量住宅的品質(zhì)提升。

住房和城鄉建設部辦公廳印發(fā)的《“好房子”建設經(jīng)驗做法（第一批）》提到，北京市開(kāi)展“原拆原建”改造，推動(dòng)老房子變“好房子”。實(shí)施樺皮廠(chǎng)8號樓危舊房改建等項目，通過(guò)“混凝土模塊化集成建筑技術(shù)”進(jìn)行“原拆原建”改造，主要采用合理退線(xiàn)、管井外移、雙層樓板、裝配式裝修、一體化保溫、門(mén)窗一體化反打、衛生間同層排水等技術(shù)，僅用時(shí)3個(gè)月就實(shí)現老舊住房“換新顏”，有效改善了居住體驗。

上海本次發(fā)布的《意見(jiàn)》明確，支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、拆除重建后，增加廚房、臥室、起居室等住宅套內建筑面積，繼續保留劃撥方式。

張波表示，“好房子”要重點(diǎn)解決民生問(wèn)題。居民對存量住房品質(zhì)問(wèn)題關(guān)注度很高，“好房子”建設在老舊小區和保障性住房層面的推進(jìn)正是回應這一民生訴求。此外，老舊小區加裝電梯和適老化改造覆蓋面不斷增大，更好地落實(shí)了住房全生命周期管理。

張波建議，“好房子”要和城市更新深度融合，例如通過(guò)“原拆原建”模式改造危舊房，既保留歷史風(fēng)貌又提升居住品質(zhì)，不僅改善了居住環(huán)境，還能帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)企穩回升。此外，各地也要緊跟需求變化適時(shí)調整，人口流入城市關(guān)注提升住房品質(zhì)，有效落地智能建造和技術(shù)導則吸引新增住房需求；人口流出城市，則更需關(guān)注通過(guò)開(kāi)發(fā)和綠色生態(tài)住宅建設，大幅提升居住品質(zhì)，以此拉動(dòng)改善需求有效入市。